Asta giudiziaria Fabbricati industriali Frazione Ceparana Via TRIESTE , 4 19020 Follo SP

Capannone artigianale/industriale a FOLLO (SP) – frazione Ceparana, Via Trieste 4, della superficie commerciale di 471,90 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà. L’immobile oggetto di pignoramento è un capannone artigianale/industriale, disposto su due livelli, piano seminterrato (o primo sottostrada) e piano terreno, della superficie commerciale di mq 471,90.
Al piano seminterrato l’immobile confina a sud-est con area esterna pertinenziale su cui affaccia l’accesso carrabile dell’ampio locale seminterrato con destinazione “magazzino”. Il magazzino è servito da vano montacarichi e relativo disimpegno. Affianco al montacarichi si trova la scala interna di collegamento al piano terreno. Un’intercapedine perimetra e distanzia sul lato sud-ovest il capannone oggetto di valutazione dal capannone adiacente. Tale spazio è stato utilizzato per il posizionamento di condotte per servizi tecnologici, presumibilmente anche a servizio di immobili di terzi estranei alla procedura. Nel corso del sopralluogo all’interno dell’intercapedine si è rilevata una perdita di liquame fognario. Una piccola corte esterna (circa mq 14) sul lato nord-ovest completa la distribuzione planimetrica del piano seminterrato A. Sullo stesso lato nord-ovest è collocata anche una rampa di scale, in parte priva di pedane orizzontali e parapetti laterali, impostata dalla corte subalterno 62 particella 499, che consente l’accesso alla terrazza posta nella porzione a nord-ovest del piano terreno e ai piani superiori del capannone adiacente lato sud-ovest del cespite in esame, censita come bene comune a vari subalterni ma non al subalterno 4 oggetto di vendita. Ulteriore rampa di scale parte da sub 62 e serve il piano seminterrato ed i piani superiori dell’adiacente capannone. La corte identificata come subalterno 62 è descritta nell’atto di provenienza a favore della società esecutata come bene condominiale (ex art.1117 c.c.) e definita come spazio aderente al fabbricato. Non si trovano nell’atto riferimenti alle servitù a favore dell’immobile oggetto di valutazione sul tema delle scale e degli accessi ai piani.
Al piano terreno il capannone è costituito da ampio vano, dove sono stati ricavati tre piccoli locali di cui due adibiti ad uffici ed il terzo a servizi igienici. Il vano montacarichi e la scala congiungono il piano terreno al piano seminterrato. All’esterno del fabbricato due terrazze protette da tettoie, nonché corte esterna di pertinenza posta nel lato sud-est. completano la proprietà. L’accesso al piano terreno lato Via Trieste avviene da scaletta in metallo posta a sud-est.
Lo stato di conservazione e manutenzione dell’immobile è mediocre, poichè l’inutilizzo non ha favorito la normale conservazione.
Il piano seminterrato (primo sottostrada) della costruzione ha una superficie lorda di circa mq. 286,00 (netta circa mq. 258,00) con altezza interna di circa m. 3,10.
La corte esterna, posta nel lato a nord-ovest ha una superficie, ricavata dalla planimetria catastale in atti, di mq. 14,00.
Il piano terreno del capannone ha una superficie lorda di circa mq. 262,00 (netta circa mq. 233,00) con altezza interna minima di circa m. 4,30 e massima di circa m. 5,20.
Le terrazze hanno una superficie rispettivamente di circa mq. 25,00 quella prospettante su Via Trieste e di circa m. 38,00 quella situata sul lato opposto (nord-ovest).
La corte esterna prospettante su Via Trieste ha una superficie, ricavata dalla planimetria catastale in atti, di mq. 83,00.
L’immobile è ubicato nella zona produttiva-artigianale-industriale a confine con il territorio comunale di Bolano, in località Ceparana, in zona pianeggiante, servita da idonea viabilità che la collega al raccordo autostradale.
L’immobile oggetto di pignoramento necessita di sanatoria edilizia, catastale ed urbanistica, oltre che impiantistica, di cui è necessario verificare la funzionalità, come indicato nella perizia in atti a firma arch. A. Pieroni del 19.10.2024 e nell’integrazione dell’11.8.2024, cui si rimanda per ogni miglior descrizione dello stato di fatto e di diritto del bene.
Specificamente ai fini di vendita si segnala che l’esperto stimatore ha rilevato che “in considerazione della molteplicità delle situazioni da regolarizzare, l’ottenimento della conformità del cespite oggetto di procedura risulta particolarmente complesso e non privo di incertezza”, e che “in considerazione di quanto esposto sopra, data la complessità e la molteplicità delle situazioni da regolarizzare, che interessano varie normative anche di legislazione concorrente, in ogni caso subordinate al rilascio di pareri e/o autorizzazioni da parte degli enti preposti alla vigilanza urbanistico-edilizia, alla verifica e collaudo delle strutture, nonché alla necessità di dover procedere ad eventuali adeguamenti anche volumetrici del fabbricato e degli impianti di servizio, con eventuale modifica dello stato dei luoghi con conseguenti possibili rivendiche da parte di terzi estranei alla procedura, lo scrivente perito ritiene che la completa regolarizzazione del cespite oggetto di procedura sia di difficile ottenimento e valutabile solo a seguito di progettazione esecutiva in sanatoria e rilascio pareri degli enti competenti. Pertanto, ai soli fini esclusivamente estimativi, si è ritenuto di considerare un costo per la regolarizzazione del cespite pignorato, puramente indicativo e non vincolante, comprensivo di spese tecniche e diritti quantificato e riportato al paragrafo 8.1”.
Si segnala altresì che sussistono i seguenti atti di asservimento urbanistico a favore di Comune di Follo (SP), derivanti da convenzione edilizia, come indicato a pag. 4 della relazione dell’esperto stimatore arch. A. Pieroni del 19.10.2024:
– atto di asservimento urbanistico stipulato il 24/04/2004 a firma di Segretario Comunale ai nn. 2.019 di repertorio, trascritto il 18/05/2004 a La Spezia ai nn. 2.932 RP., a favore di Comune di Follo (SP);
– atto di asservimento urbanistico stipulato il 08/03/2005 a firma di Segretario Comunale ai nn. 2.061 di repertorio, trascritto il 06/04/2005 a La Spezia ai nn. 2.074 RP a favore di Comune di Follo (SP);
– atto di asservimento urbanistico stipulato il 28/03/2006 a firma di Segretario Comunale ai nn. 2.061 di repertorio, trascritto il 14/04/2006 a La Spezia ai nn. 2.202 reg. part., a favore di Comune di Follo (SP).
Inoltre, in atto di provenienza a rogito con atto di compravendita stipulato il 30/06/2008 a firma di Notaio Patanè Rosario ai nn. 83.666 di repertorio, trascritto il 09/07/2008 a La Spezia ai nn. 3.853 reg. part., oltre alla presenza delle suddette convenzioni edilizie, si rende noto che i titoli edificatori sono costituiti da:
– Strumento Urbanistico Attuativo (SUA) N. 36/2004, presentata il 11/04/2003, rilasciata il 26/04/2004.
– Strumento Urbanistico Attuativo (SUA) N. 114/2005, presentata il 04/11/2004, rilasciata il 10/03/2005
– Strumento Urbanistico Attuativo (SUA) N. 58/05, presentata il 15/06/2005, rilasciata il 07/04/2006.
Si segnala che il titolo edilizio originario è costituito da Concessione Edilizia N. 11-9/144, rilasciata per lavori di ampliamento fabbricato industriale, presentata il 08/08/1987, rilasciata il 26/05/1988 con il n. 11-9/144 di protocollo, costituente il permesso edilizio che ha consentito la realizzazione del cespite oggetto di vendita.