IMU 2025: esenzione immobili merce

In particolare, con l’ordinanza in oggetto la Corte di Cassazione ha affermato che l’esenzione dall’IMU per gli immobili merce, non spetta per i fabbricati acquistati e ristrutturati dall’impresa acquirente, per destinarli alla vendita. 

La pronuncia si discosta quindi dall’orientamento espresso in precedenza dal Ministero dell’Economia e delle finanze, con la Risoluzione n 11/DF dell’11 dicembre 2013.

Ai fini IMU gli immobili merce sono  “i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati”.

In base all’art 13 comma 9 bis del DL n 201/2011, spettava per tali immobili una aliquota ridotta, mentre a fare data dal 2014 era stata riconosciuta l’esenzione. Secondo l’art 1 comma 751 della Legg n 160/2019 dal 1° gennaio 2022 spetta l’esenzione.

La risoluzione ministeriale ha inoltre affermato che sussiste una generale equiparazione tra i “fabbricati in corso di costruzione” ed i “fabbricati oggetto di interventi di incisivo recupero”. 

Pertanto, anche i fabbricati acquistati dall’impresa di costruzione ed oggetto di detti interventi di recupero rientrerebbero nell’ambito applicativo delle agevolazioni per gli immobili merce a partire dall’ultimazione dei lavori di ristrutturazione.

L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 10392/2025 ha rigettato tale posizione interpretativa, affermando che non rientra nell’ambito applicativo delle agevolazioni per gli “immobili merce” il fabbricato acquistato dall’impresa di costruzione, in quanto già immesso nel mercato immobiliare, anche se la circolazione commerciale dell’immobile è atta ad una successiva attività di ristrutturazione da parte dell’impresa acquirente.

Secondo la pronuncia di legittimità, al momento dell’acquisto non risulta possibile concepire né l’esistenza di un fabbricato “costruito” dal soggetto passivo dell’IMU e destinato alla vendita né la permanente destinazione alla vendita del bene costruito.