IMU immobili merce: anche una locazione breve fa perdere l’esenzione?

Cosa succede quando un’impresa costruttrice concede in locazione, anche solo per pochi giorni, i propri immobili merce? La questione dell’esenzione IMU finisce davanti alla Cassazione

Quando si parla di IMU e immobili merce, il confine tra agevolazioni fiscali e obblighi tributari può diventare sorprendentemente sottile. Cosa succede se un fabbricato destinato alla vendita viene concesso in locazione, anche solo per un breve periodo? Le regole sembrano chiare, ma l’interpretazione della normativa apre scenari complessi e dibattuti, capaci di mettere in discussione le certezze di imprese e operatori del settore. Un tema che non smette di sollevare interrogativi e accendere il confronto tra contribuenti e amministrazioni locali.

La tematica questa volta è toccata e discussa dalla recente ordinanza n. 10394/2025 della Corte di Cassazione.

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Immobili merce e IMU: una locazione di pochi giorni basta davvero a far scattare l’accertamento sull’agevolazione?

Un Comune notificava alla società S.r.l. quattro avvisi di accertamento per il pagamento dell’IMU relativa agli anni 2014-2017, per un importo complessivo di € 13.172,96. Gli immobili oggetto degli accertamenti erano qualificati come “beni merce”, cioè fabbricati costruiti dall’impresa costruttrice e destinati alla vendita.

Il Comune aveva negato l’esenzione dall’IMU prevista dall’art. 13, comma 9-bis, del D.L. 201/2011, sostenendo che la società aveva concesso in locazione, anche se solo per brevi periodi, tali immobili, facendo così venir meno il diritto al beneficio fiscale. La società aveva impugnato gli avvisi, ottenendo ragione sia in primo che in secondo grado, dove i giudici avevano riconosciuto l’esenzione anche in presenza di locazioni transitorie di durata infrannuale, limitatamente al periodo residuo dell’anno in cui gli immobili non erano locati.

Nel ricorso per Cassazione, il Comune:

• ha sostenuto che l’esenzione dall’IMU per i cosiddetti “immobili merce” richiede due condizioni: la destinazione permanente alla vendita e la mancata locazione per l’intero anno di riferimento. Secondo il Comune, la norma (“non siano in ogni caso locati”) esclude dal beneficio qualsiasi tipo di locazione, anche se di breve durata o per una sola frazione dell’anno;
• il Comune ha inoltre lamentato che i giudici di merito non avessero adeguatamente valutato la natura e la durata dei contratti di locazione stipulati dalla società, né le ragioni per cui una locazione, anche breve, potesse consentire comunque l’esenzione.

L’impresa di costruzioni si è difesa sostenendo che la locazione transitoria e infrannuale degli immobili non dovrebbe precludere l’esenzione dall’IMU per il periodo dell’anno in cui gli immobili restano effettivamente destinati alla vendita e non sono locati. Secondo la società, la norma non esprime in modo inequivoco la volontà di escludere l’esenzione anche per locazioni di brevissima durata e, in assenza di una previsione chiara e penalizzante, sarebbe ragionevole riconoscere l’agevolazione per la parte dell’anno in cui l’immobile mantiene la sua destinazione di “bene merce”.

Il giudizio della Cassazione: la locazione, anche breve, di un immobile merce fa perdere l’esenzione IMU per tutto l’anno, senza possibilità di frazionamento proporzionale del beneficio

La Corte di Cassazione si è espressa in modo puntuale sulla possibilità di applicare l’esenzione IMU agli immobili merce anche in presenza di locazioni, affrontando i nodi interpretativi delle norme coinvolte.

Il nodo interpretativo: la locazione anche breve fa decadere l’esenzione?

La Corte ha individuato come centrale la seguente questione: l’esenzione IMU per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita (“immobili merce”) spetta anche se l’immobile è stato locato, magari solo per pochi giorni, durante l’anno di riferimento?

La norma di riferimento, l’art. 13, comma 9-bis, del D.L. 201/2011, stabilisce che sono esenti dall’IMU tali immobili “fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati”.

La Cassazione ha chiarito e confermato che l’esenzione:

si basa […] sul principio secondo il quale, per accedere al trattamento tributario agevolato, gli immobili non siano concessi in locazione, neppure per un breve periodo o anche per un solo giorno dell’anno.

Secondo la Corte, la locazione – indipendentemente dalla durata – comporta la perdita dell’esenzione IMU per l’intero anno, poiché viene meno la “permanente destinazione alla vendita”, requisito essenziale per il beneficio.

Il rigetto della tesi favorevole alla frazionabilità dell’esenzione

I giudici di merito avevano ritenuto che la locazione infrannuale non facesse decadere l’esenzione per l’intero anno, ma solo per il periodo effettivo di locazione. La Cassazione ha invece escluso questa interpretazione:

[…] un’eventuale concessione del godimento (anche se temporaneo o saltuario) a terzi a titolo di locazione o di comodato farebbe venir meno, con l’interruzione della continuità nell’anno di riferimento, il requisito della ‘permanente destinazione alla vendita’, che sola ne giustifica l’esenzione da IMU.

L’esenzione non può essere riconosciuta in modo proporzionale o frazionato: basta anche una sola locazione, per qualsiasi periodo, a far decadere il beneficio per tutto l’anno.

Il confronto con altre agevolazioni frazionabili

La Suprema Corte ha sottolineato che il legislatore, quando ha voluto consentire agevolazioni per periodi inferiori all’anno, lo ha fatto espressamente (ad esempio, per gli immobili inagibili):

Il legislatore ha espressamente tipizzato le agevolazioni fruibili anche per un periodo di durata inferiore all’anno di riferimento […] Laddove, invece, non si ritiene che possa essere invocata – per avallare la frazionabilità infrannuale dell’esenzione – la previsione generale dell’art. 9, comma 2, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 […]

Per gli immobili merce, la legge non prevede alcuna frazionabilità dell’esenzione: la condizione deve sussistere per l’intero anno.

La Corte ha quindi fissato il seguente principio:

In tema di IMU, l’esenzione prevista […] per i ‘fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita’ (c.d. ‘immobili – merce’), non può essere riconosciuta in caso di locazione (ancorché transitoria) dei medesimi nel corso dell’anno di riferimento, non essendone consentita la fruizione proporzionalmente commisurata al periodo infrannuale di godimento da parte del contribuente […]

Se l’immobile merce viene locato anche solo per un breve periodo, l’esenzione IMU non spetta per tutto l’anno. Non è possibile calcolare il beneficio solo per i mesi in cui l’immobile è rimasto sfitto. La ratio è che la destinazione alla vendita deve essere permanente e ininterrotta per l’intero periodo d’imposta.

Alla luce di queste argomentazioni, la Cassazione ha accolto il ricorso del Comune, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte di giustizia tributaria per un nuovo esame conforme ai principi espressi.

Per maggiore approfondimento leggi anche: “IMU: guida veloce al calcolo dell’imposta“

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/notizie/imu-immobili-merce-anche-una-locazione-breve-fa-perdere-lesenzione/