Gli immobili come garanzia dei prestiti svalutato dalle banche

Allarme di Unimpresa sulla capacità di accesso ai finanziamenti da parte delle Pmi.

Oltre la metà degli immobili utilizzati come garanzia, con le banche, per i prestiti commerciali ha subito una rivalutazione al ribasso tra il 2019 e il 2023, producendo rischi per la richiesta di futuri finanziamenti da parte delle imprese.

Secondo il Centro studi Unimpresa, il calo delle valutazioni è stato determinato principalmente dalla flessione moderata dei prezzi degli immobili non residenziali, che rappresentano la quota prevalente delle garanzie per i prestiti commerciali. Uffici, negozi e stabilimenti industriali hanno registrato una contrazione dei valori di mercato, in un contesto caratterizzato da incertezze economiche e da un aumento del costo del credito.

«Il calo delle valutazioni degli immobili non residenziali potrebbe avere un impatto diretto sulla capacità delle imprese di accedere al credito bancario – commenta il vicepresidente di Unimpresa, Giuseppe Spadafora -. Il rischio è che molte aziende si trovino con un rapporto tra prestiti e valore delle garanzie più elevato, riducendo la loro possibilità di ottenere nuovi finanziamenti».

«Il sistema bancario italiano può restare resiliente anche in caso di un calo più marcato dei prezzi immobiliari; tuttavia, il rischio di una contrazione del credito non può essere escluso – prosegue Spadafora -. Le piccole e medie imprese, che spesso fanno affidamento sugli immobili di proprietà come principale forma di garanzia, potrebbero essere le più penalizzate. Un eventuale intervento delle istituzioni potrebbe essere necessario per evitare un effetto domino sull’economia reale»

Secondo il Centro studi di Unimpresa, che ha rielaborato informazioni della Banca d’Italia, il rapporto tra prestiti e valore delle garanzie (Loan-to-Value Corrente, LTV-C) è rimasto su livelli gestibili, nonostante il calo delle valutazioni. A dicembre 2023, il valore medio dell’LTV-C si attestava al 55%, in leggera diminuzione rispetto al 60% del 2019. Tuttavia, i prestiti con un LTV-C superiore all’80%, considerati più esposti al rischio, rappresentano ancora circa il 13% del totale.

Anche in scenari di forte ribasso dei prezzi immobiliari, l’impatto sul sistema bancario rimarrebbe contenuto. Un’eventuale riduzione del 10% dei prezzi degli immobili non residenziali, ipotesi più grave tra quelle considerate, farebbe salire la quota di prestiti ad alto LTV-C al 16%, ma le perdite attese per le banche resterebbero moderate.

Le banche italiane rivalutano frequentemente il valore dei collaterali, con circa il 70% delle proprietà aggiornate annualmente, un livello superiore alla media europea. Si tratta di un approccio prudenziale che contribuisce a mantenere sotto controllo il rischio di credito e a garantire la stabilità del sistema bancario. Un ulteriore effetto potrebbe essere la necessità, per le imprese già indebitate, di rivedere le proprie strategie finanziarie. Chi si trova con un LTV-C oltre l’80% potrebbe dover negoziare condizioni meno favorevoli con le banche o addirittura essere costretto a ricapitalizzarsi per mantenere il rapporto tra debito e garanzie a livelli accettabili.

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