Cedolare secca: Cassazione ed Agenzia delle Entrate non sono d’accordo, come regolarsi?

La cedolare secca è la disciplina fiscale che si applica per alcuni affitti. La Corte di Cassazione ha chiarito un’importante principio.

È scontro tra l’Agenzia delle Entrate e la Corte di Cassazione per quanto riguarda la cedolare secca applicata agli affitti delle abitazioni riservate ai dipendenti delle imprese. Nonostante una serie di pronunce dei giudici che ammettono tale possibilità, più volte sono sopraggiunte contestazioni da parte del Fisco.

Due recenti sentenze della Corte Suprema, tuttavia, hanno rimarcato la necessità che venga applicato un regime di tassazione agevolata (che prevede l’applicazione di un’aliquota al 21%) all’affitto di questa tipologia di alloggi, evitando che le imprese possano subire gravi conseguenze fiscali. Analizziamo i provvedimenti nel dettaglio.

Cedolare secca e immobili affittati a dipendenti: le nuove sentenze della Corte di Cassazione

Le sentenze n.12076/2025 e n. 12079/2025 della Corte di Cassazione hanno stabilito che il regime fiscale facoltativo della cedolare secca può essere applicato anche per i canoni di locazione in cui il titolare del contratto sia una partita IVA, a condizione che l’alloggio sia destinato alla residenza dei lavoratori. Nel dettaglio, la sentenza n. 12076/2025 riguarda il contratto di affitto intestato a una fondazione, mentre la sentenza n. 12079/2025 il contratto relativo a una società e al suo amministratore.

L’Agenzia delle Entrate, invece, ha sempre fatto riferimento alla necessità di un’interpretazione giurisprudenziale unanime, per difendere l’Erario. Per questo motivo, i provvedimenti dei giudici della Cassazione assumono una straordinaria importanza.

Innanzitutto, per la Corte la cedolare secca può essere estesa alle abitazioni affittate a cooperative edilizie o enti no profit che subaffittano a studenti universitari e che rinunciano all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione. Ma, finalmente, la giurisprudenza di legittimità ha sancito la validità dell’applicazione del regime fiscale facoltativo agli affitti rivolti ai dipendenti di imprese, intestati a fondazioni o società con amministratori.

Quali sono i vantaggi della cedolare secca?

Ma cosa prevede il regime della cedolare secca? La sostituzione di IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo con un’aliquota al 21% per i contratti a canone libero e al 10% per quelli a canone concordato. È, però, necessario che gli immobili in oggetto siano ubicati in Comuni densamente popolati e con carenze di disponibilità abitative.

Il pagamento dell’imposta va effettuato in due rate: il saldo e primo acconto, entro il 30 giugno di ogni anno, e il secondo o unico acconto entro il 30 novembre. Anche i redditi da cedolare secca devono essere inseriti nella Dichiarazione dei Redditi, precisamente nel Quadro?B del Modello?730, perché influiscono sulle detrazioni e valgono per il calcolo dell’ISEE.